Immobilie mit Erbbaurecht verkaufen
Ein Erbbaurecht erfordert besondere Expertise. Dingliche Regelungen, Finanzierung und Wertermittlung machen eine spezialisierte Vermarktung zum entscheidenden Vorteil, ich begleite auch diese komplexeren Fälle kompetent.
Was ein Erbbaurecht eigentlich ist
Bevor es um den Verkauf geht, lohnt sich der Blick auf die Grundlage: Beim Erbbaurecht gehört Ihnen das Gebäude, nicht aber das Grundstück darunter.
Ein Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht: Es erlaubt, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen, gegen einen laufenden Erbbauzins an den Grundstückseigentümer, häufig eine Kommune, Kirche, Stiftung oder Privatperson. Das Erbbaurecht wird auf einem eigenen Grundbuchblatt eingetragen und lässt sich wie Eigentum verkaufen, vererben oder belasten, verkauft wird dabei aber nicht das Grundstück, sondern nur das Recht daran samt Gebäude.
Vereinbart wird das Erbbaurecht für eine feste Laufzeit, häufig zwischen 60 und 99 Jahren. Diese Restlaufzeit ist der entscheidende Faktor, der eine Immobilie mit Erbbaurecht von einer Immobilie mit Volleigentum unterscheidet, und genau hier braucht es beim Verkauf besondere Sorgfalt.
Worauf es beim Verkauf ankommt
Restlaufzeit & Finanzierung
Banken bewerten die Restlaufzeit des Erbbaurechts kritisch: Je kürzer sie ist, desto zurückhaltender fällt die Finanzierungszusage für Käufer aus. Ich weiß, wie sich eine Restlaufzeit im Verkauf realistisch einordnen und kommunizieren lässt.
Erbbauzins & Anpassungsklauseln
Der laufende Erbbauzins und mögliche Anpassungsklauseln, oft gekoppelt an den Verbraucherpreisindex, beeinflussen die monatliche Belastung des Käufers und damit den erzielbaren Preis. Interessenten wollen das genau verstehen.
Zustimmung des Grundstückseigentümers
Viele Erbbaurechtsverträge sehen vor, dass der Grundstückseigentümer der Übertragung an einen neuen Käufer zustimmen muss. Ich kläre diesen Punkt frühzeitig, damit der Verkauf nicht kurz vor dem Notartermin ins Stocken gerät.
Wertermittlung
Die Bewertung einer Erbbaurecht-Immobilie unterscheidet sich von der einer Immobilie mit Volleigentum: Restlaufzeit, Erbbauzinshöhe und Heimfallregelung müssen mit eingepreist werden, eine pauschale Quadratmeterzahl reicht hier nicht aus.
Häufige Fragen zum Erbbaurecht
Was Verkäufer und Käufer beim Thema Erbbaurecht am häufigsten wissen möchten.
Was passiert am Ende der Erbbaurechts-Laufzeit?
Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Gebäude im sogenannten Heimfall in der Regel gegen eine im Vertrag geregelte Entschädigung an den Grundstückseigentümer zurück. Viele Verträge sehen stattdessen eine rechtzeitige Verlängerung vor, die Einzelheiten stehen im Erbbaurechtsvertrag.
Brauche ich für den Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers?
In den meisten Erbbaurechtsverträgen ist ein Zustimmungsvorbehalt vereinbart: Der Grundstückseigentümer muss der Übertragung des Erbbaurechts an einen neuen Käufer zustimmen. Ich kläre frühzeitig, welche Regelung in Ihrem Vertrag gilt, damit das im Verkaufsprozess keine Überraschung ist.
Ist eine Immobilie mit Erbbaurecht schwerer zu finanzieren?
Banken bewerten vor allem die Restlaufzeit: Je kürzer sie ist, desto zurückhaltender fällt die Finanzierungszusage aus. Bei ausreichender Restlaufzeit unterscheidet sich die Finanzierung meist nur wenig von einer Immobilie mit Volleigentum.
Ist eine Erbbaurecht-Immobilie günstiger als eine mit Volleigentum?
Der Kaufpreis liegt meist niedriger, weil kein Grundstück mitverkauft wird. Dafür zahlt der Käufer laufend den Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Ob sich das lohnt, hängt von Restlaufzeit, Zinshöhe und geplanter Nutzungsdauer ab, das bespreche ich gerne konkret mit Ihnen.
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